Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Виды использования земель сельскохозяйственного назначения

Категория земель сельхозназначения — виды разрешенного использования

Понятие рационального землепользования

В пределах ст.7 Земельного кодекса РФ законодатель выделил 6 категорий земель согласно их целевому назначению и отдельно – земли запаса. Некоторые земли (поселений, транспорта, обороны) используются человеком в качестве пространственного базиса для размещения зданий, имущественных комплексов предприятий, инженерной инфраструктуры и других объектов. Они подвергаются наибольшему антропогенному влиянию.

Другие земли (особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда) сохранили явственную связь с природой. Они используются преимущественно для организации рационального использования природных ресурсов, охраны окружающей среды и рекреационных целей.

И только сельскохозяйственные земли непосредственно используются для выращивания сельскохозяйственной продукции, являясь незаменимым средством ее производства. Земли сельхозназначения по праву считаются стратегическим объектом жизнедеятельности, основой экономического и экологического благополучия страны, каждого региона и муниципалитета в отдельности.

Определение сельскохозяйственных земель содержится в п. 1 ст. 77 ЗК РФ.

Ими признаются участки за чертой населенных пунктов, уже используемые для ведения сельского хозяйства или предназначенные для этой цели. Специфика правового режима земель сельского хозяйства обусловлена их целевым назначением, использованием для выращивания растений, разведения домашних животных, птицеводства.

Категория земель сельхозназначения - виды разрешенного использования

Отличительным признаком земель рассматриваемой категории признается плодородие почв. Однако нельзя забывать, что часть земель сельскохозяйственного назначения используется для реализации второстепенных задач – размещения хозяйственных построек, защитных насаждений и пр.

Законодатель использует в нормативных актах такие категории как «земли сельхозназначения» и «земли сельхозиспользования». Их логический объем не одинаков. Можно утверждать, что:

  • земли сельхозназначения – это составная часть земельного фонда России, выделенная в самостоятельную категорию согласно специфическому целевому назначению;
  • земли сельхозиспользования – совокупность участков из состава земель промышленности, поселений и любых других категорий, по признаку основного хозяйственного назначения используемых в качестве сельхозугодий.

Попеременно, используя каждый из этих терминов, законодатель распространяет регуляторное влияние предписаний земельного законодательства на те или иные правоотношения.

Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:

  • земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
  • максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
  • необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
  • лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
  • следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.

В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.

Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным.  В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.

Категория земель сельхозназначения - виды разрешенного использования

Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.

Участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, используются для обеспечения производства сельскохозяйственной продукции, ее переработки, создания ферм или иных целевых объектов.
Вид разрешенного использования подобных наделов позволяет конкретизировать назначение земель. На него надо обращать внимание, когда собираетесь эксплуатировать землю определенным образом.

Каждый вид использования предполагает свой вид деятельности:

  • организация крестьянского хозяйства, фермы либо производства (пашня, пастбище, сенокос и т.д.);
  • обеспечение собственного подсобного хозяйства или использование в сельскохозяйственных целях;
  • дачное строительство (допускается возведение жилых домов и регистрация в них, постройка хозяйственных объектов, выращивание культур и прочее);
  • использование с целью высадки бахчевых, ягодных, овощных и прочих культур растений, садоводства и т.п.;
  • животноводство, огородничество, охотничьи угодья либо выпас скота и заготовка сена;
  • организация пчеловодства или создание защитных лесных массивов, а также обустройство хозяйства для выращивания рыбы;
  • иной рыбный промысел и научно-исследовательская деятельность, либо другая цель, связанная с сельским хозяйством.

У каждой разновидности имеются свои особенности эксплуатации. Если же использовать землю не по назначению, налагается штраф, а испорченную почву или иные угодья придется восстанавливать за свой счет. Возведенные без разрешения постройки признают самовольными строениями и обяжут снести. Поэтому лучше заранее позаботиться об изменении вида разрешенного использования. В этом помогут юристы нашей компании.

К сельскохозяйственным землям в России относят территории, которые не относятся к жилым поселениям, они предоставляются государством для развития сельского хозяйства, куда включены:

  1. Категория земель сельхозназначения - виды разрешенного использованияведение сельхоз производства;
  2. фермерского хозяйства;
  3. личного и подсобного хозяйства;
  4. скотоводства;
  5. садово-огороднической деятельности.

Также отдельно в структуру земель, имеющих сельское хозяйственное значение, законом включена и научная, учебная деятельность, создание защитных насаждений, но с учетом сельскохозяйственного производства. Точное определение, что означает рассматриваемое понятие, дано в Земельном кодексе РФ в статье №77.

Статья 77 ЗК РФ. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

  1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

  2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Этот документ и регулирует все отношения, которые осуществляются с указанной категорией земель.

По качеству почв и характеристикам ландшафта этот вид земель считается неоднородным. При разделении важно учитывать природные условия, в том числе климатические, удаленность от объектов инфраструктуры и др. Эти характеристики разделяют земли на:

  • сельскохозяйственные угодья;
  • земли, занятые производственными объектами и объектами сельскохозяйственной инфраструктуры;
  • земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами.

Сельскохозяйственные угодья используются для выращивания различных растений, выпаса скота, заготовки кормов. К ним относятся пашня, сады, луга, сенокосы, пастбища. Отдельную категорию угодий составляют оленьи пастбища, обладающие самостоятельным правовым режимом и подлежащие особой охране. К угодьям относятся также залежные земли.

О том, что такое земли сельскохозяйственного назначения и на какие виды разрешенного использования они делятся, мы рассказывали в отдельной статье.

Все земли сельхозназначения подразделяют на категории. Согласно понятию «состав земель», определяются виды допустимого использования. Можно взять на вооружение следующую классификацию участков и наделов, подробно изложенную в таблице.

Категории, виды земель сельхозназначения Состав земель
Земли, которые можно использовать для ведения сельского хозяйства. Участки, угодья, наделы за границей поселений.
Категория участков для ведения сельскохозяйственного производства.
  • Пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища для выпаса скота;
  • наделы, занятые под многолетние насаждения;
  • виноградники.
Земля, предназначенная для ведения личного (подсобного) хозяйства. Приусадебные и полевые участки.
Земли для садов или огородов. Наделы предоставляются гражданам для выращивания:

  • плодовых деревьев;
  • ягод;
  • овощей;
  • бахчевых.
Категория дачного строительства. Возможно использование участков для отдыха и строительства жилых сооружений.
Земли сенокосов, выпаса скота и животноводства. Использование сельскохозяйственных участков для соответствующего вида деятельности:

  • сенокошение;
  • выпас скота;
  • животноводство.
Ведение фермерского (крестьянского) хозяйства. Можно использовать участки для зарегистрированного соответствующим образом фермерского (крестьянского) хозяйства.
Участки, занятые строениями или сооружениями, предназначенными для ведения сельского хозяйства. Земли, на которых расположены строения/сооружения, предназначенные для хранения, производства или переработки (в том числе первичной) продуктов, полученных путем ведения сельскохозяйственной деятельности.
Земли, на которых расположены объекты несельскохозяйственного назначения. Возможно использование участков худшего качества для строительства и размещения автомагистралей, линий электропередач, трубопроводов.
Земли для иных целей. Использование участков для научно-исследовательских работ и реализации учебных программ.
Наделы для защитных насаждений. Можно использовать участки для деревьев и кустарников.

На землях, которые относятся к категории «для садов или огородов» можно возвести жилое строение для отдыха при условии отсутствия регистрации проживания лиц. В отличие от участков для ведения садоводческой деятельности и огородничества, можно использовать дачные наделы для строительства жилого дома с правом регистрации.

Особенности этой категории

К основной особенности относится то, что сельхоз земли используются не только для развития сельхозпроизводства, но и для различных других целей. Например, для создания защитных лесных насаждений, для научных и исследовательских целей, для создания огороднических товариществ и других обществ. Также допустимо использовать их в коммерческих целях и для строительства жилья.

Земли могут быть использованы и для строительства дорог, линий электропередач, нефтепроводов только при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель. Сельскохозяйственные угодья, где есть пашни, сенокосы, пастбища, сады и виноградники имеют особый статус, подлежат охране и имеют приоритет в использовании.

Отдельно можно сказать о минимальных участках. У каждого региона устанавливается свой минимум. Но есть и средние составляющие. Для зерновых культур он должен составлять 300 гектаров минимум, для иных целей – от одного гектара.

Есть масса ограничений, связанных с оборотом земель сельхозиспользования. Они установлены ФЗ №101, который жестко контролирует реализацию земель. К ограничениям относятся:

  • Оборот не допускается, если не обеспечено целевое и эффективное пользование указанной категории земель.
  • Оборот не допускается при сильном дроблении земель для пользования частниками.
  • Запрещено использовать земли, расположенные в заповедных зонах.
  • Запрет лежит и на землях, которые имеют особую публичную значимость.
  • Земли не выдаются, если их предполагается использовать не с целью ведения сельского хозяйства.
Предлагаем ознакомиться  Как защитить свой дом от пожара

Считается, что иностранцам и лицам без гражданства даны равные права на землю. Исключение — право на земельную собственность.

Поэтому по закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане могут брать эту категорию только в аренду.

Виды разрешенного использования категории земель сельхозназначения можно изменить, обратившись в один из перечисленных ниже органов:

  • Правительство РФ, если участок находится в федеральной собственности;
  • исполнительные органы власти, если земли во владении физических лиц или муниципалитета;
  • территориальные органы власти, когда участком владеет муниципалитет

По общему правилу нужно обращаться в местную администрацию того населенного пункта или района, к которому относится конкретный надел. А производится изменения двумя способами:

  1. Смена ВРИ вместе с действующей категорией;
  2. Изменение вида без вывода из существующей категории.

В первом случае нужно учитывать особую ценность земель. Если таковая задокументирована, изменить категорию не получится. Также потребуется:

  1. Провести подготовительные мероприятия, собрав необходимый пакет документации;
  2. Составить землеустроительный проект, обосновывающий внесение изменений;
  3. Получить выписку из государственного реестра с информацией об участке;
  4. Подготовить выписку из реестра прав на недвижимость, размещенную на территории;
  5. Пройти согласования в Минсельхозе, по экологии, археологии и культурному наследию;
  6. Направить заявление и все бумаги в уполномоченные государственные органы с информацией об участке (кадастровый номер, текущее назначение, обоснование его изменения и т.д.);
  7. Получить акт о переводе земли в новую категорию, зарегистрировав обновленную информацию.

Второй способ предусматривает подачу заявления в местную администрацию, организацию открытых слушаний по поводу изменения вида использования, утверждение решения о переводе и т.д. В любом случае процедура отнимет долгие месяцы, даже если Вы все сделаете правильно. Мы знаем, как сократить сроки, получив желаемый результат на законных основаниях.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков — услуги.

Изменение категорий земельных участков — услуги.

  • земля, предоставленная для нужд сельского хозяйства – производство растительного сырья или продуктов питания;
  • земля, расположенная за чертой поселений.

В состав категории включаются:

  • сооружения и здания, используемые для хранения, первичной переработки, производства с/х продукции (элеваторы, токи, амбары и т. п.);
  • земли, занятые лесными насаждениями, защищающими участки от негативного воздействия;
  • внутрихозяйственные дороги;
  • коммуникации на территории участка;
  • сельскохозяйственные угодья;
  • водные объекты, используемые, например, для разведения рыб.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка? Ответ содержится в нашей новой публикации по ссылке.

Таблица: Состав и функции земель сельскохозяйственного назначения.

Субъекты использования земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.

Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:

  • граждане, ведущие личное подсобное хозяйство;
  • физлица, практикующие садоводство, огородничество, животноводство;
  • крестьянские (фермерские) хозяйства, действующие на основании профильного Федерального закона РФ № 74-ФЗ, могущие не обладать статусом юридического лица;
  • коммерческие структуры;
  • унитарные муниципальные и госпредприятия,
  • потребительские кооперативы;
  • религиозные организации;
  • казачьи общества;
  • опытные и производственные отделения научных и образовательных учреждений;
  • общины коренных малочисленных народов.

Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.

Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.

Общие положения об использования земель сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.

Данные земли могут использоваться для:

  • создания и развития личных подсобных хозяйств;
  • огородничества;
  • фермерства;
  • садоводства;
  • создания защитных лесных насаждений;
  • животноводства;
  • рыбоводства (аквакультуры);
  • охотничьего хозяйства;
  • выпаса скота;
  • сенокошения;
  • научных, исследовательских, учебных и иных подобных целей;
  • дачного строительства.

В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.

Поскольку земли сельхозназначения обладают такой значимой характеристикой как плодородность, они не являются взаимозаменяемыми с землями других категорий (транспорта, связи, обороны). Очевидно, что общество заинтересовано в сохранении существующего объема сельскохозяйственных земель.

В пользу этого тезиса свидетельствуют сведения о приросте населения, а, соответственно, увеличении объема потребляемой в пищу сельхозпродукции. Кроме того, обеспечение насущных нужд населения в продовольствии собственного производства возведено в ранг проблемы национальной безопасности.

Вместе с тем, охрана земель сельхозназначения не должна тормозить рост городов, строительство линейных объектов и научно-технический прогресс в целом. Особенности правового регулирования использования и оборота земель сельхозназначения отражают сложность ситуации и поиск баланса между интересами общества и отдельных его членов.

Что такое рекультивация?

Сельскохозяйственная рекультивация включает в себя воссоздание участков, которые считаются биологически продуктивными, то есть позволяют выращивать на них необходимые культуры.

Рекультивацией называют ряд различных работ, связанных с восстановлением земель и водоёмов, которые после воздействия человека потеряли былую продуктивность. Главная цель рекультивации — сделать окружающую среду лучше, а земли и водоемы — более плодородными и экологичными.

О том, что такое рекультивация земель сельскохозяйственного назначения и как составить проект, подробнее рассказано тут.

Фонд перераспределения

Государственный контроль и учёт таких земель возможен благодаря Фонду перераспределения. Он создан для того, чтобы учитывать земли и подсобные личные хозяйства, расширять возможности для сельскохозяйственных целей, развития садоводства, животноводства, огородничества и сенокошения. Благодаря Фонду удается избежать большого количества бесхозных, но плодородных земель. Как земли поступают в Фонд:

  1. при добровольном отказе от земли его владельцем;
  2. при отказе от наследования этой земли, либо при отсутствии наследников или лишению права на наследование по законным причинам;
  3. при наличии законных причин на лишение земли и передаче ее государству.

Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными, о них можно узнать на специальных ресурсах или в муниципальных органах власти.

Специфика правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.

Земли сельскохозяйственного назначения отличаются от земель сельскохозяйственного использования. У последних есть возможность относиться к другим категориям, но при этом включать в себя земельные угодья. Земли же сельхоз назначения направлены только на выращивание продукции.

Категории земель можно перевести на другую форму. Но существует и ряд ограничений. Изменение допустимо, если земли законсервирована, ее требуется перевести в категорию земель, охраняемых государством. Если меняются границы поселения, если планируется строительства дороги, если нужно добывать на них полезные ископаемые или размещать на территории социальные объекты — больницы, детские дома и др.

Запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий. Чтобы изменить категорию, собственник должен направить в местную администрацию ходатайство и провести государственную экологическую экспертизу.

О том, каковы особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и как он осуществляется, можно прочитать тут.

К нецелевым видам использования относятся различные виды нарушений. Например, земли сельхозназначения используют для личных построек, или на охраняемом участке возводят дороги и строят ферму. Часто встречается такой вид нарушения: землю берут в аренду для исследовательских целей, а по факту на ней строят сооружения с целью получения личной выгоды.

Может быть связано с различными видами наказаний. В зависимости от их тяжести могут наступить ответственности:

  1. гражданско-правовая;
  2. дисциплинарная;
  3. административная;
  4. уголовная.

Кстати, уголовная наступает только, если земля была испорчена, и это привело к порче окружающей среде и нанесло вред здоровью людей.

Информацию о том, какая ответственность грозит за нарушение правил использования таких участков и советы о том, как избежать штрафов, вы найдете здесь.

Земли сельхоз назначения для дачного строительства и хозяйства используются фермерами и садоводами. На них допустимо возведение дачного дома, построек для выращивания различных сельскохозяйственных культур, теплиц, сараев и др.

Земли сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства. На таких землях допустимо возводить хозяйственные постройки: гаражи, теплицы, садовые домики, сараи. Однако для строительства дома для постоянного проживания эта категория земель не подходит.

Изменение вида

Всего различают два метода перевода земельных участков:

  • смена действующей категории;
  • процедура изменения вида (без вывода из действующей категории).
Предлагаем ознакомиться  Как оформить землю под гаражом в собственность

Смене не подлежат земли, которые считаются особо охраняемыми территориями.

Для смены необходимо подать специальное заявление, которое будут рассматривать в муниципальных органах власти. После подачи необходимого пакета документов будет принято решение.

Можно также участвовать в слушаниях относительно пересмотра видов разрешенного использования. На них приглашаются люди, которые живут или владеют собственностью в непосредственной близости от участка. После слушаний комиссия составляет протокол и дает свои рекомендации. Протокол отравляется в администрацию, где принимается решение.

Пошаговую процедуру изменения вида разрешенного использования земель сельхозназначения вы найдете тут.

Правовой режим использования сельхозземель регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Примечательно, что под регулятивное воздействие последнего не подпадают участки предоставленные под личное подсобное хозяйство, гаражное строительство, а также те, на которых размещена недвижимость.

Основные положения, отображающие специфику правового режима сельхозземель:

  • Сохранение целевого использования участков сельхозназначения.

Принцип оговорен ст. 1 вышеназванного Закона № 101-ФЗ и во многом декларативен. Прямого запрета на смену целевого назначения и/или разрешенных способов использования в отечественном законодательстве нет.

Исключение: продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

  • Установление граничной площади сельхозугодий, расположенных на территории муниципального района/округа, могущих находиться в собственности одного лица.

В силу п. 2 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ ограничение определяется региональным законом, однако не может быть меньшим 10% сельхозугодий соответствующего района/округа.

  • Возможность установления минимальной площади участков сельхозназначения региональным законом.

Это право, а не обязанность региональных властей (п. 1 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ). Если лимит установлен, он должен равняться минимальной площади участка, предоставляемого для ведения фермерского хозяйства (п. 1 ст. 19.1 того же Закона). Представители аграрной науки ратуют за установление минимальных размеров участков сельхозназначения повсеместно. Мотивация: дробление сельхозугодий сводит к минимуму возможности рационального землепользования.

  • Запрет передачи сельскохозяйственных земель в собственность иностранцам, иностранным компаниям.

Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний. Примечательно, что иностранцы и иностранные компании вправе получать сельхозугодья в аренду.

  • Установление за публичными образованиями (субъектами РФ, а в случаях, оговоренных региональным законом, муниципалитетами) права приоритетного выкупа сельхозугодий на случай их продажи.

Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем.

Отчуждать участок по цене, равной или превышающей фигурирующую в уведомлении, продавец вправе на протяжении всего следующего года. Если это срок прошел, необходимо повторное уведомление.

Договор, заключенный с нарушением права приоритетного выкупа, никчемен. Сегодня случаи использования публичными образованиями права приоритетного выкупа в России редки.

Глава III Федерального закона РФ № 101-ФЗ посвящена обороту долей в праве общей собственности на участки сельхозназначения. Законодатель не решился императивно установить минимальные площади участков сельхозназначения для обеспечения рационального землепользования и планирования мероприятий по поддержанию и восстановлению плодородия почв. Однако он разными способами предотвращает их дробление.

Одним из них можно считать признание оборотоспособности долей без выделения участков в натуре. Долю можно продать, подарить, обменять, передать в залог или ипотеку. Сложилась судебная практика, в рамках которой собственникам малозначимых долей сельскохозяйственных участков судьи отказывали в выделении доли, назначая соразмерную компенсацию.

Кадастровый учёт

Кадастровый учёт земельных участков — предусматривает включение их в Единый госреестр земель, в результате чего каждый земельный участок получает инвидидуальные характеристики. Чтобы фермер мог получить указанную землю, например, в аренду, ему надо выделить его из всего земельного массива и поставить на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельного земельного участка.

Зарегестрировать такое право могут отделы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает в себя ряд технических и административных мероприятий, которые помогают определить ее стоимость в границах территорий. К предметам оценки относятся: технологические характеристики участка, плодородие угодий, удаленность от пунктов реализации сельхозпродукции, экономические показатели.

При оценки земель существуют показатели:

  • Показатели плодородия. Качество земли, урожайность, окультуренность.
  • Рентный доход.
  • Площадь и конфигурация участков.
  • Расстояние от оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов с учетом качества дорожного полотна.

Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России № 445 от 20.09.2010г.

Разрешенное использования земель сельскохозяйственного назначения

Гражданам и юридическим лицам разрешено использование земель сельскохозяйственного назначения для осуществления соответствующей деятельности, которую определяют категории, описанные выше. В случае необходимости можно приватизировать сельхозугодья.

В данном случае разрешена передача участков в собственность предприятиям, учреждения/организациям, работникам/служащим коммунальных или государственных учреждений, сферы культуры или здравоохранения, в том числе пенсионерам. Необходимо соблюдение следующего условия — территориальная принадлежность участков сельхозназначения соответствующему совету. Как это осуществить?

Разрешение на приватизацию выдает соответствующий полномочный орган исполнительной власти или самоуправление после принятия решения. Для этих целей претендент — гражданин или юрлицо, должны обратиться с заявлением/ходатайством.

Важно помнить: размеры участков, которые можно использовать для ведения сельскохозяйственной деятельности и крестьянского (фермерского) хозяйства, бесплатно передаются вышеперечисленной категории граждан в объеме, не превышающем законодательно установленные нормы.

Приватизации также подлежат:

  • дороги внутрихозяйственного назначения;
  • хоздворы;
  • защитные лесные полосы с насаждениями деревьев и кустарников;
  • сооружения гидротехнического назначения;
  • водоемы.

В процессе приватизации участков и земель сельхозназначения, соответствующие исполнительные органы (в том числе местного самоуправления) создают специальный резервный фонд. Необходимо согласовать все пункты, согласно месторасположению наделов и угодий. Данный резервный фонд относится к коммунальной или госсобственности и предназначен для целевого перераспределения земель в дальнейшем.

Приватизация земельных участков сельхозназначения с оформлением права собственности дает возможность гражданам владеть, распоряжаться участком, совершать куплю-продажу и др. Собственностью на землю обладают и юридические лица.

Кстати не все сельхоз земли доступны для приватизации. Запрет лежит на участках, которые уже находятся в собственности государства или органов власти, если они заняты оленьими пастбищами, если находятся на Крайнем Севере.

Участки земли сельскохозяйственного назначения составляют особую категорию земель, имеющих важное значение для страны. Именно поэтому регулированию деятельности на территории таких земель уделяется особенное внимание.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться владельцами в следующих целях (основные виды разрешенного использования):

  • селекционная и научная работа;
  • животноводство – разведение ценных пушных животных, крупного рогатого скота домашних птиц, в том числе и водоплавающих, пчел, рыб, овцеводство, свиноводство, а также кошение травы, заготовка сена и выпас скота;
  • выращивание культурных растений – зерновые, цветочные, плодовые, ягодные культуры, а также конопли, льна, овощей, лекарственных трав;
  • размещение сооружений, предназначенных для хранения произведенной на территории участка продукции;
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • выращивание саженцев и строительство зданий для их хранения;
  • обустройство ремонтных станций, гаражей, амбаров и т.п.;
  • переработка и заготовка лесных ресурсов;
  • размещение транспортных путей;
  • рекреация – спорт, туризм;
  • производственная деятельность;
  • предпринимательская или исследовательская деятельность;
  • жилая застройка и др.

Каким должно быть расстояние между частными домами при строительстве согласно требованиям СНИП, вы можете узнать здесь.

Элементы правового режима:

  • сторонами выступают государственные органы, осуществляющие контроль и лица, использующие эти участки земли;
  • объект – земля, которая используются для нужд с/х;
  • нормативные акты, регулирующие порядок пользования землями.

Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Использовать земельные участки, относящие к категории земель с/х назначения, имеют право определенные лица:

  • казачьи общества;
  • коммерческие организации;
  • коренные малочисленные народы Дальнего Востока, Севера РФ для сохранения хозяйствования, промыслов и привычного образа жизни;
  • учебные и научные организации в целях подготовки специалистов для с/х, а также с целью проведения исследований для повышения эффективности и продуктивности сельской деятельности;
  • некоммерческие организации (религиозные сообщества, потребительские кооперативы);
  • фермеры и люди, занимающиеся ведением личных подсобных хозяйств.

На такой земле можно строить:

  • сооружения и здания для сельскохозяйственных нужд – зерносушилки, элеваторы, складские помещения и прочие постройки, требующиеся для хранения и переработки продукции;
  • дороги, водопроводы, ЛЭП, если это необходимо для обеспечения деятельности на участке, а также обустройства доступа к нему;
  • коттеджи, дома и другие жилые помещения.

Что такое право постоянного бессрочного пользования земельным участком и кто наделяется подобной правомочностью — узнайте в статье по ссылке.

Земли в РФ поделены на категории. В пределах каждой категории выделяют подгруппы, которым характерны собственные виды использования. Параметры дозволенного землепользования устанавливаются в пределах соответствующей территориальной зоны, применительно к землям сельхозназначения – с учетом дифференциации почв по плодородию и продуктивности (эти параметры устанавливаются путем бонитировки).

Учитывая значимость земель сельхозназначения для государства и общества, обусловленную их плодородностью, основным видом разрешенного использования сельскохозяйственных земель должно быть хозяйствование на земле, производство сельхозпродукции. Осуществление вспомогательной деятельности и размещение производственной инфраструктуры на таких землях разрешается в порядке исключения при условии одновременного ведения натурального сельского хозяйства.

Для земель сельского хозяйства (как и для земель населенных пунктов) актуально зонирование. Землеустроительные работы проводятся на уровне муниципалитетов и регионов. Местными властями зачастую разрабатываются классификаторы видов разрешенного использования земель сельхозназначения.

Таким образом, собственник земель ограничен в способах использования принадлежащих ему земель не только целевым назначением, но и видами разрешенного использования, установленными местными властями. Также стоит учесть, что установление вида разрешенного использования, не характерного для сельскохозяйственных земель, требует смены целевого назначения.

Предлагаем ознакомиться  Обгон на мосту (мостовые сооружения и трубы под насыпями)

Это возможно по решению компетентного органа после проведения надлежащих землеустроительных и кадастровых работ при условии обоснования необходимости такого изменения. Сведения о смене разрешенных видов использования вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Наименование вида разрешенного использования земельного участка* Описание вида разрешенного использования земельного участка** Код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка***
1 2 3
Сельскохозяйственное использование Ведение сельского хозяйства.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции
1.0
Растениеводство Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.2-1.6
1.1
Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных, и иных сельскохозяйственных культур 1.2
Овощеводство Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц 1.3
Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством чая, лекарственных и цветочных культур 1.4
Садоводство Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, и иных многолетних культур 1.5
Выращивание льна и конопли Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием льна, конопли 1.6
Животноводство Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.8-1.11
1.7
Скотоводство Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей);
сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, производство кормов, размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала)
1.8
Звероводство Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением в неволе ценных пушных зверей;
размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции;
разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала)
1.9
Птицеводство Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением домашних пород птиц, в том числе водоплавающих;
размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции птицеводства;
разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала)
1.10
Свиноводство Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением свиней;
размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции;
разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала)
1.11
Пчеловодство Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, по разведению, содержанию и использованию пчел и иных полезных насекомых;
размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведениях иных полезных насекомых;
размещение сооружений используемых для хранения и первичной переработки продукции пчеловодства
1.12
Рыбоводство Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства (аквакультуры); размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры) 1.13
Научное обеспечение сельского хозяйства Осуществление научной и селекционной работы, ведения сельского хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира; размещение коллекций генетических ресурсов растений 1.14
Хранение и переработка
сельскохозяйственной
продукции
Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции 1.15
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства 1.16
Питомники Выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян;
размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства
1.17
Обеспечение
сельскохозяйственного
производства
Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства 1.18

Законодательное регулирование

Среди законов множество актов. Среди них:

  1. Категория земель сельхозназначения - виды разрешенного использованияФЗ «О фермерском (крестьянском) хозяйстве».
  2. ФЗ «Об огороднических, садоводческих, дачных некоммерческих гражданских объединений».
  3. Законы субъектов страны, издаваемые в сфере землепользования, и прочие нормативные акты.
  4. Земельный кодекс РФ.

Нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения

Обычно государство не вмешивается в вопросы реализации собственникам принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению законно приобретенным имуществом. Ненужную вещь можно отложить на потом, сломать или выкинуть. Но земли – это народное достояние, ценное и охраняемое имущество.

По этой причине в рамках Гражданского кодекса России законодатель установил возможность принудительного прекращения права собственности в случаях:

  • неиспользования земель (ст. 284);
  • ненадлежащего или нецелевого использования (ст. 285).

Положения названных статей являются общими и могут применяться к землям разного целевого назначения. Однако для сельхозземель они особо актуальны. Дело в том, что неиспользование пахотных земель (прекращение их обработки, полива, мелиоративных работ) само по себе может нанести неисправимый вред.

Земли могут истощиться, высохнуть, заболотится, зарасти древесной растительностью, быть заселенными вредителями. Приведение таких земель в состояние, пригодное для использования согласно целевому назначению, может быть утруднено и связано со значительными расходами.

Изъятие неиспользуемых участков возможно, если их целевое назначение связано с сельским хозяйством или строительством. Основанием изъятия признается неиспользование в течение 3 лет.

Использование не по назначению может заключаться в самовольной застройке, складировании стройматериалов или мусора, устройстве автостоянки. Срока длительности правонарушения не оговорено. Это означает, что компетентному органу достаточно установить факт ненадлежащего использования участка.

Случается, что земля используется по назначению, однако с нарушением принципов рационального землепользования, что приводит к истощению слоя гумуса, эрозии, иссушению или заболачиванию. Кроме того, возможна излишняя интенсификация использования земель – внесение множества удобрений, пестицидов, химикатов для повышения урожайности. Это может послужить основанием для изъятия земель по мотивам причинения вреда окружающей среде.

Компетентный орган принимает административное решение об изъятии. Если собственник согласен, участок продается с торгов, если же нет, то компетентный орган обращается в суд.

Примечательно, что факт изъятия не исключает возложение на правонарушителя обязательств компенсировать вред, причиненный его неправомерными действиями. Кодексом об административных правонарушениях оговорена ответственность за нецелевое использование участков в форме внушительного штрафа.

Для граждан максимальная сумма составляет 1%, для организаций – 2% кадастровой стоимости участка. При этом сумма штрафа для граждан не может быть меньшей 10 тыс. руб., для организаций – 100 тыс. руб.

Что можно здесь строить?

Среди разрешенных построек — все, которые используются для развития сельского хозяйства. Это могут быть коровники, свинофермы, лесопромышленные производства, пилорамы. Разрешается возведение сараев, подсобных помещений, строительство дорог.

Перед началом строительства на землях, имеющих такое назначение, необходимо оформить земельный участок в собственность. Тогда там возможно возводить и частные постройки, коттеджи и дома для личного пользования, но о как таковых домах для постоянного проживания речи не идет.

Подробнее о том, можно ли строить дом на участке сельхозназначения, можно узнать здесь, а о том, строительство каких сооружений разрешено, а каких запрещено, рассказывается в этой статье.

О возможности аренды

Участок можно передать от муниципалитета в аренду без проведения торгов, если на него претендует фермерское хозяйство. Для этого необходимо обратиться в местную инстанцию и подать заявление на передачу земли в аренду. При этом арендная плата не может превышать 0,3 процента от установленной кадастровой стоимости на участок.

О том, как можно взять землю сельскохозяйственного назначения в аренду у частного лица или у государства, написано в нашем материале.

https://www.youtube.com/watch?v=cWAgy2uPGgo

Есть несколько нюансов:

  1. Договор аренды не может изменять вид разрешенного использования земельного участка.
  2. Обязанность постановки земельного участка на кадастровый учет и составления документов возлагается на заявителя.
  3. Для составления договора нужно получить специальное разрешение от представителей муниципальной власти.
  4. Не требуется обязательного нотариального заверения.
  5. В договоре требуется прописать технические данные арендуемого участка, его месторасположение и прочие характеристики.
  6. В качестве арендодателя могут выступать и физлица, и организации, и государство.
  7. В договоре необходимо ссылаться на правоустанавливающие документы арендодателя на предмет аренды.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector