Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Покупка квартиры на вторичном рынке в 2020: пошаговая инструкция

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

 Что такое вторичка

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

  1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
  2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
  3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
  4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Почему банк может отказать?

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

  1. Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
  2. Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
  3. Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
  4. Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
  5. Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
  6. Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Ограничено ли число участников сделки при продаже квартиры в ипотеку?

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

К одобрению ипотеки на вторичную недвижимость банки подходят очень тщательно. Перед тем, как выбрать квартиру на вторичном рынке, ознакомьтесь пошагово с требованиями кредитора.

  1. Объект с деревянными перекрытиями, скорее всего, отклонят. Фундамент должен быть из камня, цемента, кирпича. Перекрытия — железобетонными или металлическими.
  2. Объект не должен быть аварийным.
  3. Если предыдущий собственник скончался, то банк будет ждать минимум полгода, чтобы оформить кредит.
  4. Износ недвижимости не более 60%.
  5. Здания, построенные до 1967 года, подвергаются дополнительной оценке.
  6. Не все банки выдают ипотечный кредит на панельные пятиэтажки старше 30-ти лет.
  7. Жилье должно располагаться в городе присутствия выбранного банка.
  8. На доме не должно быть залога.
  9. У третьих лиц не должно быть права на жилплощадь.
  10. Кредитор не запустит процедуру покупки квартиры в ипотеку, размеры жилплощади в которой ниже минимальных. Так, однокомнатное жилье должно иметь не менее 32 кв. м, двухкомнатное — 41 кв. м, трехкомнатное — 55 кв. м, размер кухни — минимум 5.9 кв. м.
  11. Помещение должно иметь отдельную кухню, ванную, туалет, электро- и водоснабжение, отопление.
  12. Запрещено покупать на вторичном рынке в ипотеку квартиру у родственников.
  13. Из объекта должны выписаться предыдущие владельцы. В первую очередь несовершеннолетние, инвалиды, пенсионеры, нуждающиеся.
  14. Кредит не оформляется, если официальный супруг заемщика против процедуры.

Разберемся, как купить квартиру на вторичном рынке и как выбрать подходящий банк. Процент кредита на вторичку обычно выше, чем на новостройки.

Банк Ставка Сумма Срок Первоначальный взнос Дополнительные условия
Сбербанк 9.1% От 300 тыс. До 30-ти лет 15% Скидки для держателей зарплатных карт, штраф за отказ от страховки, возможность использования госсубсидий в качестве первого взноса.
ВТБ 24 9.2% 600 тыс. – 60 млн. До 30-ти лет 15% Снижение первого платежа для клиентов банка, снижение ставки для больших квартир.
Газпромбанк 9.2% 10-60 млн. До 30-ти лет 10% Скидки для работников бюджетной области.
Россельхозбанк 10.25% До 20 млн. До 30-ти лет 15% 10% взноса для молодых семей, скидки на кредит более 3 млн.
Райффайзенбанк 10.99% 7-26 млн. До 30-ти лет 15% Увеличенная минимальная сумма для москвичей.
Уралсиб 10.20% 300 тыс. – 50 млн. До 30-ти лет 10% Больший процент годовых для юридических лиц.
Возрождение 11.75% 300 тыс. – 30 млн. До 30-ти лет 15% Снижение ставки при повышении первого взноса.
Открытие 10% 500 тыс. – 30 млн. До 30-ти лет 15% Скидки для держателей карт банка и корпоративных клиентов.
Тинькофф 12.75% До 99 млн. До 30-ти лет 15% Большая сумма займа.
Запсибкомбанк 11.75% До 50 млн. До 30-ти лет 10% Скидки для клиентов банка.
Банк Санкт-Петербург 10.69% 500 тыс.  – 30 млн. До 25-ти лет 15% Можно купить квартиру без ванной.
СМП 11.9% От 400 тыс. До 25-ти лет 15% Только на покупку квартиры.
ТКБ 8.90% 500 тыс. – 15 млн. До 25-ти лет 20% Под залог материнского капитала.
Альфа банк 9.69% 600 тыс. – 50 млн. До 30-ти лет 20% Под залог семейного капитала.
Металлинвестбанк От 6% 500 тыс. – 30 млн. До 30-ти лет 15% Рефинансирование.
Росбанк.Дом 10.25% 3-99 млн. До 25-ти лет 20% Под залог субсидии по программе для молодых ил по маткапиталу.

Самые выгодные программы предлагают Сбербанк и Россельхозбанк по программе для молодых семей. Газпромбанк предлагает скидки для бюджетников, но недружелюбен к самозанятым.

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Для многих приобретение жилья на вторичном рынке является единственным способом быстро переехать. Кроме того, условия ипотеки на вторичку разрешают досрочное погашение займа. При покупке новостройки не придется значительно переплачивать банку, но нужно иметь другое жилье на время строительства новой квартиры.

Как правильно взять ипотеку на вторичное жилье

Сделать правильный выбор и подобрать оптимальные параметры кредитной сделки, которые не будут обременительными на протяжении всего периода обслуживания займа, помогут квалифицированные сотрудники кредитных учреждений.

Основной параметр, который в значительной степени влияет на конечную сумму ипотечного кредита — это доход заявителя. Но не стоит огорчаться, если у вас возникнут проблемы с подтверждением и размером дохода, ведь можно привлечь созаемщиков, в этом случае будет учитываться совокупный доход.

Если вы являетесь участником зарплатного проекта Банка или имеете возможность привлечь созаемщиков (например, родителей или супруга) это будет существенным плюсом и увеличит ваши шансы на получение большей суммы займа на выгодных условиях.

Предлагаем ознакомиться  Как продать квартиру быстро и выгодно: пошаговая инструкция, советы как самостоятельно продать квартиру без риэлтора, посредников

У семей с детьми есть дополнительное преимущество в виде сертификата на материнский капитал, который оформляется при рождении второго и последующего ребенка. Средства можно направить на первоначальный взнос или использовать при досрочном погашении кредита.

Имея на руках всего 10-15 % от полной стоимости квартиры для первоначального взноса можно реально купить отдельную, собственную квартиру. Следует помнить что, чем выше доля собственных средств, тем ниже будет процентная ставка и больше сумма ипотечного кредита.

Многие потенциальные заемщики сомневаются, нужна ли помощь риелторов, оправданы ли нотариальные затраты при оформлении ипотеки. Можно утверждать, что служба безопасности банка обладает большими полномочиями для идентификации собственников и объекта недвижимости, чем риелторские агентства. Покупка вторичного жилья в ипотеку — это дополнительная защита имущественных интересов, в первую очередь, для покупателя, т.к.

Очень важно, чтобы до сделки купли-продажи выписались все прежние собственники или прописано в договоре, что «по истечении сколько-то дней обязуемся выписаться». Особенно важно, если это пенсионеры и семьи с несовершеннолетними детьми.

В заключение приведем этапы оформления ипотеки на вторичное жилье :

  • рассчитать свои финансовые возможности;
  • собрать полный пакет документов на заемщика;
  • найти банк, который одобрит вашу кредитную заявку;
  • выбрать ипотечную программу, наиболее выгодную для вас;
  • найти квартиру, которая будет соответствовать вашим запросам;
  • обговорить существенные моменты предстоящей сделки (дата заключения договора, механизм передачи денег, обязательства сторон о предоставлении документов, выписке из квартиры, форс-мажор);
  • внести аванс и составить предварительный договор;
  • передать в банк документы на квартиру и собственников;
  • заказать оценку и оплатить страховку;
  • встреча в банке для подписания документов и расчета;
  • передача документов на регистрацию в Росреестр (по предварительной записи или живой очереди);
  • получение документов после успешной регистрации;
  • окончательный расчет с продавцом.

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Отвечая на вопрос, можно ли брать вторичку в ипотеку, приводятся множество аргументов за/против, но решать приходится каждому самостоятельно. Несмотря на значительные суммы переплат по графику платежей всего периода действия кредитного договора, ипотека остается единственно возможным вариантом приобретения собственного и уютного жилья.

К тому же банки не ограничивают заемщиков при досрочном погашении кредита, и при улучшении финансового состояния можно не растягивать платежи в соответствии с графиком, а досрочно погасить кредит полностью или частично. В итоге вы получаете квартиру без обременения с возможностью свободно распоряжаться уже собственным имуществом.

Многие считают, что вторичное жилье — это устаревшее, давно построенное жилье. Такое мнение ошибочно. Вторичкой может быть абсолютно новая квартира. Вторичной недвижимость становится после первого оформления ее в собственность.

Этапы перехода объекта недвижимости с первичного на вторичный рынок:

  • нахождение покупателя;
  • заключение договора купли-продажи;
  • подписание акта приема-передачи;
  • получение государственной регистрации.

Государственная недвижимость не предполагает наличия у жильцов права собственности, тем не менее, такое жилье тоже считается вторичным.

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

  1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
  2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
  3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

  1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
  2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
  3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

С помощью риэлтора

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

  1. Проверьте наличие лицензии.
  2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
  3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
  4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Документы для одобрения ипотеки

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

  1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
  2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
  3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
  4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Осмотр квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

  • ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
  • наличие и работоспособность дверей, окон;
  • наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
  • состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
  • в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
  • отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
  • проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
  • соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Обсуждение цены

Покупка жилья на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция 0

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

  • самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
  • снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
  • летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».
Предлагаем ознакомиться  Исключаемые дни (периоды) для расчета больничного 2019

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

  • угловое расположение;
  • отсутствие балкона или лоджии;
  • обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
  • необходимость замены чего-либо и т.д.

Заключение договора купли-продажи

Еще недавно вторичный рынок жилой недвижимости был серьезно криминализован и опасен для непрофессионалов. Но активные законодательные меры, внимание правоохранительных органов и наличие солидных риэлтерских агентств существенно упростило процесс и сделало его прозрачным. Теперь сделка купли-продажи страхуется, а регистрация права собственности проводится в считанные дни.

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную. Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства.

Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ. Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту. Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит.

Здания

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

Почему московская вторичка «стоит» и что ее ждет в 2018?

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

  • действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
  • проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
  • если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
  • проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
  • если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Задаток

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

  • аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
  • сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
  • в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • соглашение о задатке;
  • расписка о получении денег.

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
  • выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
  • справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
  • выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
  • согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
  • техпаспорт;
  • квитанция на оплату государственной пошлины.

Пошаговый порядок действий при оформлении ипотеки по шагам

Рассмотрим пошаговую схему оформления ипотечного кредита. Начнем с выбора банка, и закончим регистрацией ипотечного договора в Росреестре и оформлением права собственности.

На начальном этапе необходимо выбрать подходящий банк. Если вы получаете официальную зарплату, обратитесь в тот банк, в котором оформлена ваша зарплатная карта.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Сбербанк, ВТБ, Газпром, МТС банк и другие крупные организации предлагают специальные условия зарплатным клиентам. В качестве бонусов бывает ускоренное рассмотрение заявки, упрощенный комплект документов, пониженные процентные ставки. Так, Сбербанк понижает зарплатным клиентам процентную ставку по ипотеке на 0,5%.

Еще до встречи с консультантом выберите подходящую ипотечную программу. Зайдите на сайт банка и посмотрите условия, процентную ставку, требования к заемщикам и т. д. Во всех банках программы стандартные.

Разговор

Перечислим основные:

  1. На вторичное жилье.
  2. На покупку квартиры в новостройке.
  3. На покупку частного дома.
  4. На строительство.
  5. Под материнский капитал.
  6. Под залог имеющейся недвижимости.
  7. Военная ипотека.
  8. Рефинансирование.

Чтобы выбрать программу, определитесь, какую недвижимость вы хотите купить, какая сумма для первоначального взноса имеется на руках, какое жилье оставите в залог (приобретаемое или имеющееся).

Пример:

Допустим, вы хотите купить квартиру в новостройке, у вас в наличии есть деньги на 1 взнос в размере 15% от суммы кредита, в залог планируете оставить приобретаемую квартиру. Теперь вы можете объяснить менеджеру, что вам нужна ипотека на квартиру в новостройке под залог приобретаемой недвижимости, первый взнос у вас минимальный.

Также при выборе банка и программы обратите внимание на следующие моменты:

  1. Существующие в регионе финансовые организации. Имеет смысл ознакомиться не только с крупными, но и менее раскрученными банками. Они заинтересованы в клиентах, часто предлагают уникальные условия.
  2. Репутацию кредитного учреждения. Клиенты банков делятся информацией на форумах, оставляют отзывы на специальных сервисах. Из отзывов можно узнать о скрытых пунктах договора, особенностях обслуживания, подводных камнях.
  3. Заемщики с белой зарплатой могут обратиться в ДОМ.РФ. Это федеральное агентство создано для стимулирования ипотечного рынка. Организация не обрабатывает заявки заемщиков напрямую, но сотрудничает с крупными и мелкими банками по всей РФ.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Банки привлекают новых клиентов акциями и скидками. Запускают социальные проекты для молодых и многодетных семей, молодых специалистов, военных. Если вы принадлежите к одной из этих категорий, вы можете получить ипотеку на очень выгодных условиях.

Пример:

У Андрея и Ирины 2 детей. Второй ребенок родился у них в 2019 году. Родителям нет 35 лет. Супруги решили взять ипотеку, и подали заявку в Сбербанк по программе ипотеки 6 процентов для многодетных семей. После прохождения проверки им одобрили кредит, и они купили квартиру в новостройке за 2,5 млн. рублей. Также супруги планируют направить на погашение ипотеки материнский капитал, затем родить третьего ребенка и

получить 450 тысяч от государства

Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.

Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:

  1. Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
  2. Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
  3. Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
  4. Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
  5. Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
  6. Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
  7. Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
  8. Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
  9. Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.

Часто случается так, что при встрече вы задали все вопросы, которые хотели. Однако через несколько дней у вас появились новые. Даже если какой-то пункт затерялся в памяти, всегда можно договориться о повторной встрече или позвонить.

Предлагаем ознакомиться  Вступил в наследство но не оформил право собственности что будет

Документы для получения ипотеки делятся на основные и дополнительные. Первые требуются от всех потенциальных заемщиков:

  • Оригинал паспорта.
  • Копия трудовой книжки, заверенная подписью работодателя.
  • Справка НДФЛ-2 или справка в свободной форме, если банк ее принимает.
  • Заполненная анкета для получения ипотеки по форме банка.

Следующие документы увеличивают шансы на положительное решение:

  • Водительские права.
  • Военный билет.
  • Дипломы, сертификаты об образовании.
  • Свидетельство о заключении брака.
  • Свидетельство о рождении детей.
  • Бумаги, подтверждающие дополнительный доход.
  • Документы о владении имуществом.

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа. Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

  • владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
  • реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

  1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
  2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
  3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
  4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
  5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
  6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
  7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

  • заниженная цена ликвидной недвижимости;
  • невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
  • слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
  • необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Страхование покупки квартиры

Разберемся в покупке квартиры в ипотеку на вторичке с помощью пошаговой инструкции. Нужно обратить внимание, что приобретение новостройки и покупка вторичного жилья в ипотеку отличаются порядком действий.

Выбор банка

Практически все кредитные учреждения предлагают покупку квартиры в ипотеку на вторичном рынке. Чтобы найти лучшее предложение воспользуйтесь ипотечным калькулятором на сайтах банков. Нужно сравнить все условия: процентную ставку, размер кредита, срок возврата, размер первого взноса, требования к недвижимости.

Считается, что проценты банка на покупку первичной недвижимости меньше, чем для вторички. Это не совсем так. На этапе строительства банк взимает больший процент, снижая его на уже готовое жилье.

Если заниматься сравнением предложений нет времени или желания, риэлтор или ипотечный брокер сделают все сами за вознаграждение.

Банку предоставляются документы заемщика и созаемщика:

  • справка 2-НДФЛ;
  • заверенная копия трудовой книжки;
  • подтверждение о минимальном трудовом стаже в 1 год за последние 5 лет;
  • подтверждение стажа на текущей работе не менее полугода;
  • копии паспортов заемщика, созаемщика, поручителей СНИЛС;
  • заполненная анкета банка;
  • свидетельство об официальном браке;
  • если ипотека заключается под залог имеющегося жилья – документы на недвижимость.

Документы для покупки квартиры направляются сразу в несколько финансовых учреждений. Анкету нужно заполнить максимально подробно для повышения шансов на получение займа.

После одобрения кредитования жилья на вторичном рынке есть 3-4 месяца на подбор подходящих вариантов. Риелтор поможет выбрать жилье и приобрести его, так как купить квартиру в ипотеку можно не всякую. Банк выдвигает к вторичке жесткие требования, чтобы избежать рисков нерентабельности.

Кроме технических требований к жилплощади, есть требования к необходимому пакету документов, так как происходит покупка квартиры уже ранее оформлявшейся в собственность.

Осмотр квартиры

В случае приобретения объекта на первичном рынке выбирать можно будет только у аккредитованных банком застройщиков.

Собственники предоставляют в банк следующие бумаги:

  • документ о праве собственности — контракт купли-продажи, подтверждение приватизации или наследования;
  • копии паспортов всех владельцев жилья и доверенных лиц;
  • справка об оплате ЖКХ-услуг;
  • справка из органов опеки для несовершеннолетних собственников;
  • документ из УМФС о прописке.

Также мужчинам необходимо поставить в известность военкомат о смене адреса проживания.

Покупатель самостоятельно обговаривает с собственником нюансы приобретаемого жилья. Такие как предоставление аванса, составление предварительного договора, сроки передачи квартиры и ключей, освобождение жилплощади от ненужной мебели и техники.

Не каждый продавец хочет связываться с ипотекой, так как хочет быстро получить деньги. Необходимо обязательно поставить собственников в известность о кредите.

Оценка

На нее выделяется три дня. Оценщик встречается с собственниками, делает фотоснимки помещений и производит оценку состояния объекта.

Изучение документов

Порядок покупки квартиры в ипотеку подразумевает подписание нескольких контрактов:

  • кредитного;
  • закладного;
  • купли-продажи.

Часть первоначального взноса можно передать на этапе подписания бумаг, но можно это сделать позже.

Расчет с продавцом можно произвести через ячейку сейфа, чтобы избежать обмана.

Страховка

Подписание договора страхования жизни и здоровья покупателя. Страховка оформляется сроком до конца выплаты полной суммы кредита.

Регистрация сделки

Покупатель и продавец с пакетом документов отправляются в Росреестр или МФЦ, так как правильно купить квартиру можно только после официальной регистрации купли-продажи.

Свидетельство из Росреестра оформляется 5-7 дней. После этого банк перечисляет продавцу средства за недвижимость и алгоритм продажи считается законченным.

При покупке новостройки получать свидетельство придется два раза: сначала контракт на долевое участие с залогом прав требования, а после окончания строительства — договор на право собственности и заем.

После этого продавец более не участвует в судьбе жилплощади. Объект недвижимости остается в собственности банка до полной выплаты ипотеки. Заемщик получает право заехать в квартиру.

Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, можно застраховать покупку квартиры. Этот вид страхования носит название титульного и является обязательным при оформлении ипотеки. Перед сделкой купли-продажи страхуются риски, связанные с потерей права собственности по тем или иным причинам. При наступлении страхового случая (признание перехода права собственности не действительным) страховщик возместит покупателю все расходы, связанные со сделкой.

Подготовка документов

derinphotography/Fotolia

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector